Haus & Grund Hessen
Grüneburgweg 64
60322 Frankfurt am Main
 
Tel. 069 729458 

» E-Mail schreiben

Erbbaurecht

Grundstück auf Zeit

Wer ein Haus mit Grundstück kaufen will, muss je nach Lage oft tief in die Tasche greifen – insbesondere in Ballungsgebieten, in denen die Grundstückspreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Als Alternative kommt oft das Erbbaurecht ins Spiel.

Statt ein Grundstück zu kaufen, pachtet man es für eine bestimmte Nutzungsdauer vom Eigentümer. So spart man sich mitunter Hunderttausende Euro für den Grundstückskauf – trägt aber auch Risiken. Die Idee des Erbbaurechts in seiner heutigen Form stammt aus dem Jahr 1919. Einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten sollte nach dem Ersten Weltkrieg ermöglicht werden, ein Haus zu bauen und dieses zu bewirtschaften, ohne sich das teure Grundstück leisten zu müssen. Anstelle eines Kaufpreises zahlt der Pächter – der sogenannte Erbbaurechtsnehmer – eine jährliche Pacht an den Grundstückseigentümer – den Erbbaurechtsgeber. Dafür erhält er das Recht, auf dem fremden Grund und Boden eine eigene Immobilie zu errichten oder zu erwerben, sofern dort bereits ein Haus vorhanden ist. Auch darf er dieses Gebäude weitervermieten oder verkaufen.

Hohe Verantwortung für Erbbaurechtsnehmer

Oft sind es Kirchen, Kommunen oder gemeinnützige Stiftungen, welche als Erbbaurechtsgeber auftreten. Aber auch private Immobilienunternehmen nutzen dieses Modell. Ihre Motivation ist es, Grundstücke im Besitz zu behalten und zugleich Einnahmen damit zu erzielen. Die Laufzeit eines Erbbaurechts liegt in der Regel bei maximal 99 Jahren, kann davon jedoch auch abweichen. In dieser Zeit trägt der Erbbaurechtsnehmer die dauerhafte Verantwortung für das Grundstück und die Immobilie. Neben der regelmäßigen Zahlung des sogenannten Erbzinses – also der Pacht für das Grundstück – fallen weitere Kosten an. Hierzu gehören beispielsweise die Grundsteuer sowie kommunale Abgaben. Grunderwerbsteuer muss ebenfalls gezahlt werden – auch wenn dem Erbbaurechtsnehmer das Grundstück formal gar nicht gehört. Zudem kann er verpflichtet werden, das Haus instand zu halten und in bestimmten Abständen Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten durchzuführen.

Wenn das Erbbaurecht ausläuft

Läuft das Erbbaurecht aus und die Parteien haben keine Verlängerung vereinbart, kommt es zum sogenannten Heimfall. Das bedeutet, dass das Erbbaurecht automatisch erlischt und das Grundstück wieder in den Besitz des Grundstückseigentümers übergeht. Der Erbbaurechtsnehmer muss dann das dortige Haus räumen und dem Grundstückseigentümer zurückgeben. Allerdings sieht das Erbbaurechtsgesetz vor, dass der Grundstückseigentümer dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie zahlen muss, wenn das Erbbaurecht ausläuft und nicht verlängert wird. Der Heimfall tritt übrigens auch dann ein, wenn der Erbbauzins nicht gezahlt wird, beispielsweise im Falle einer Insolvenz des Erbbauberechtigten. In diesem Fall kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht fristlos kündigen und das Grundstück zurückfordern.

Anpassung des Erbbauzinses

In der Regel einigen sich beide Parteien vor dem Ende der Vertragslaufzeit jedoch auf ein Weiterführen des Vertrages – mitunter zu neuen Konditionen. Der Erbbauzins beträgt üblicherweise zwischen 2 und 5 Prozent und bezieht sich auf den Grundstückswert. Durch eine Wertsicherungsklausel kann der Erbbauzins der wirtschaftlichen Entwicklung angepasst werden, zum Beispiel durch die Koppelung an den Verbraucherpreisindex. Wie oft dieser bemessen wird, ist Inhalt der vertraglichen Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrages – angepasst werden darf er allerdings frühestens alle drei Jahre.

Grundstückskauf als Alternative prüfen

Tatsächlich können durch den Erbbauzins mitunter hohe monatliche Belastungen entstehen. Beträgt er beispielsweise 4 Prozent für ein Grundstück, das einen Wert von 300.000 Euro hat, wird eine jährliche Erbpacht von 12.000 Euro fällig – nur für die Nutzung des Grundstücks. Immer wieder kommt es dazu, dass das Erbbaurecht zu einem existenzbedrohenden Problem für Immobilieneigentümer wird, nämlich dann, wenn der Erbbauzins um ein Vielfaches erhöht wird. Das kann dazu führen, dass insbesondere Rentner sich die Immobilie nicht mehr leisten können und somit zum Verkauf gezwungen sind.

Kritiker bemängeln häufig zudem, dass man beim Erbbaurecht zwar zunächst die Investitionskosten für ein Grundstück spart, der Erbbauzins langfristig jedoch viel stärker zu Buche schlägt. Vor allem so lange die Bauzinsen unterhalb des Erbbauzinses liegen, lohnt es sich, den Kauf eines Grundstücks in Erwägung zu ziehen – auch weil man dann von der Wertsteigerung des Grundstücks profitiert.

Kommt ein Grundstückserwerb nicht infrage, ist es ratsam, sich dennoch ein Vorkaufsrecht einräumen zu lassen – womöglich kommt ein Kauf ja zu einem späteren Zeitpunkt in Betracht. Gleichzeitig sollte man eine Ankaufspflicht vermeiden, falls der Erbbaurechtsgeber das Grundstück veräußern will.

Astrid Zehbe
Referentin Presse und Kommunikation