Auswirkungen steigender Bau- und Baulandkosten auf Nettokaltmieten und Mietpreisobergrenzen nach § 5 WiStG
Studie von Jakob Grimm und Matthias zu Eicken
Einleitung
Der deutsche Wohnungsmarkt steht seit Jahren unter dem Druck steigender Bau- und Baulandpreise, verschärfter ordnungsrechtlicher Anforderungen und veränderter Finanzierungsbedingungen. Diese Faktoren wirken sich unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit von Neubauprojekten aus. Vor diesem Hintergrund untersucht die vorliegende Studie, welche Nettokaltmieten private Eigentümer von kleinen Mehrfamilien Häusern mindestens erzielen müssten, um unter heutigen Kosten- und Finanzierungsbedingungen eine auskömmliche Rendite zu erwirtschaften. Dabei werden nicht nur Bau- und Baulandkosten in unterschiedlichen Preisniveaus berücksichtigt, sondern auch regionale Unterschiede anhand konkreter Fallbeispiele herausgearbeitet.
Ergänzend wird in einer Sonderauswertung der Frage nachgegangen, in welchem Maße die wirtschaftlich erforderlichen Mieten bei einer Neuvermietung über den ortsüblichen Vergleichsmieten der Mietspiegel liegen – und welche rechtlichen Grenzen sich daraus für private Vermieter ergeben. Ziel ist es, die wirtschaftliche Realität des privaten Neubaus von Mehrfamilienhäusern faktenbasiert darzustellen und die politischen Rahmenbedingungen für diese wichtige Eigentümergruppe kritisch zu beleuchten.
Entwicklung der Baupreise
In den vergangenen eineinhalb Jahrzehnten haben sich die Preise im Bau- und Immobiliensektor in Deutschland deutlich dynamischer entwickelt als die allgemeine Preisentwicklung. Preisindizes des Statistischen Bundesamtes helfen dabei, diese Entwicklung anschaulich darzustellen. Entsprechende Indizes wurden ausgewertet und zur besseren Vergleichbarkeit auf das Jahr 2010 als gemeinsames Basisjahr umgerechnet. Für den Preisindex für Bauland, der nur bis 2021 vorliegt, wurde auf Grundlage der amtlichen Statistik zu den Kaufwerten für Bauland eine Fortschreibung bis 2024 vorgenommen.
Hierbei wurde die durchschnittliche jährliche Preissteigerung zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2024 in Höhe von 5,25 Prozent zugrunde gelegt (Destatis 2025 a). Im betrachteten Zeitraum erhöhte sich der Verbraucherpreisindex als Maß für die allgemeine Teuerung um 35,4 Prozent (Destatis 2025d). Deutlich dynamischer verlief die Preisentwicklung im Bau- und Immobiliensektor. Die Bauleistungen am Bauwerk verzeichneten einen Anstieg ...
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