Sammelkonto ist erlaubt, aber nicht ohne Bedingungen
Wer mehrere Wohnungen vermietet, muss nicht für jede Kaution ein eigenes Konto führen. Ein Mietkautions-Sammelkonto ist zulässig, wenn:
- buchhalterisch klar trennbar ist, welche Summe welchem Mieter gehört,
- ein Treuhandkonto genutzt wird,
- die Zinsen anteilig dem jeweiligen Mieter gutgeschrieben werden
- und das Konto entsprechend gekennzeichnet ist.
Ein Privat- oder Geschäftskonto reicht nicht aus. Die Kaution darf nicht mit Mieteinnahmen vermischt werden.
Wer zahlt die Kontogebühren und gegebenenfalls Negativzinsen?
Diese Frage wird intensiv diskutiert. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus.
Da der Vermieter nur Treuhänder ist, muss der Mieter die Gebühren des Mietkautionskontos tragen. Diese Auffassung vertritt auch Mietrechtsexperte Dr. Tobias Weber in der „Zeitschrift für Miet- und Raumrecht“ (ZMR 2021, 945). Eine Ausnahme sei nur bei der Zinsabschlagsteuer denkbar, wenn der Vermieter den Treuhandcharakter gegenüber dem Finanzamt nicht offenlegt.
Bezüglich Verwahrentgelten, den sogenannten Negativzinsen, vertritt Rechtsanwalt Michael Drasdo in der „Neuen Juristischen Wochenzeitschrift“ (NJW-Spezial 2022, 161) folgende Auffassung: Solange Verwahrentgelte nicht marktüblich sind, müsse der Vermieter als Treuhänder die Bank wechseln. Sobald aber Marktüblichkeit eingetreten ist, könne ein Kautionsverlust nicht mehr dem Vermieter angelastet werden; der Mieter trägt dann das wirtschaftliche Risiko. Eine Pflicht zur Wiederauffüllung der Kaution durch den Mieter könne sich ergeben, wenn die Kautionssumme durch Gebühren unterschritten wird.
Zugriff während des Mietverhältnisses nur im Ausnahmefall
Ein Zugriff des Vermieters auf die Kaution ist nur zulässig, wenn
- der Anspruch des Vermieters unbestritten ist, oder
- er rechtskräftig durch ein Gericht festgestellt wurde.
Bei streitigen Forderungen, zum Beispiel wenn der Mieter im Zuge einer Mietminderung weniger Miete zahlt, ist der Zugriff des Vermieters auf die Kaution ausgeschlossen. Der BGH entschied in seinem Urteil vom 7. Mai 2014 (VIII ZR 234/13) eindeutig: Auch eine gegenteilige Regelung im Mietvertrag ist unwirksam. Greift der Vermieter unberechtigterweise auf die Kaution während des Mietverhältnisses zurück, hat der Mieter sogar einen Anspruch gegen den Vermieter, diese wieder gutzuschreiben, so der BGH.
Wiederauffüllung durch den Mieter
Hat der Vermieter die Kaution zu Recht in Anspruch genommen, darf er vom Mieter verlangen, diese wieder bis zur vollen Höhe aufzustocken. Zahlt der Mieter trotz Fristsetzung nicht, kann dies zur fristlosen Kündigung führen (§§ 543 Absatz 1, 569 Absatz 2a BGB).
Rückzahlung der Kaution nach Mietende
Die Rückzahlung erfolgt nicht sofort nach der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern erst nach einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter hierfür bis zu sechs Monate zu (§ 548 Absatz 1 BGB). In dieser Zeit muss der Vermieter über die Kaution abrechnen. Bei einer noch nicht erfolgten Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teil der Kaution einbehalten werden, wenn mit Nachforderungen zu rechnen ist. Dieser Teil darf zurückgehalten werden, bis die Abrechnung vorliegt (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05).
