Verträge mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer
Mit Urteil vom 20. Januar 2025 (19 U 2746/24) hat das Oberlandesgericht (OLG) München entschieden, dass Verträge einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit Messdienstleistern regelmäßig auch zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer wirken. Damit können Eigentümer selbst Schadensersatz verlangen, wenn Messfehler vorliegen.
Entsprechend dem Urteil kann jeder Wohnungseigentümer unmittelbar gegen die Messfirma vorgehen, wenn er durch fehlerhafte Ablesungen oder falsche Abrechnungen finanziellen Schaden erleidet.
Die teilweise in der Literatur diskutierte „Drittschadensliquidation“ greift hier nicht, da diese nur Anwendung findet, wenn Anspruchsberechtigter und Geschädigter nicht identisch sind; der Anspruch steht also jemand anderem zu als dem, der den Schaden erlitten hat. Die Drittschadensliquidation verschiebt dann im Ergebnis den fremden Schaden zum Anspruchsinhaber. Beim Vertrag mit Schutzwirkung erhält der betroffene Dritte dagegen einen eigenen vertraglichen Anspruch. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Linie des OLG München bereits in anderen wohnungseigentumsrechtlichen Konstellationen bestätigt. So entschieden die Richter, dass Handwerker oder Architekten, die der Verwalter im Namen der Gemeinschaft beauftragt, nicht Erfüllungsgehilfen der GdWE sind.
Kommt es zu Schäden am Sondereigentum, können die betroffenen Wohnungseigentümer die beauftragten Unternehmer daher direkt selbst auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Grundlage ist der jeweilige Werkvertrag, der (ebenfalls) als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer wirkt (Urteil vom 8. Juni 2018 – V ZR 125/17).
Gleiches gilt für die Übertragung von Verkehrssicherungspflichten, etwa bei Baumkontrollen. Verletzt der beauftragte Dritte schuldhaft seine Pflichten, können ihn Wohnungseigentümer direkt in Anspruch nehmen, weil auch dieser Vertrag Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 – V ZR 43/19). Das OLG München überträgt diese Grundsätze nun ausdrücklich auch auf Mess- und Abrechnungsverträge.
