Steuerzahlerfreundliches Urteil zur Drei-Objekte-Regel
Mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft – so lautet die Faustregel, nach der das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel unterstellt. Aber auch eine kurze Überschreitung dieses Zeitraums kann gefährlich werden, da die fünf Jahre keine starre Frist sind. Das hat wiederum auch Grenzen, so der Bundesfinanzhof in seinem jetzt veröffentlichten Beschluss vom 20. März 2025 (III R 14/23). Besondere Umstände wie der Tod eines Beteiligten sind bei der Frage der Gewerblichkeit zu berücksichtigen.
Nach der typisierenden Drei-Objekt-Grenze kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf mindestens vier Objekte veräußert werden. Grund: Solche Veräußerungen lassen typischerweise darauf schließen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt. So sieht es die ständige Rechtsprechung und fordert umgekehrt, dass in diesen Fällen der Verkäufer durch objektive Umstände widerlegen muss, gewerblichen Grundstückshandel betrieben zu haben.
Aber: Der Fünfjahreszeitraum ist keine starre Grenze. Auch bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren – und in besonderem Maße bei erstmaligen Veräußerungen danach – können weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen zu können, wie zum Beispiel eine besondere Branchenkunde als Immobilienmakler.
Ausnahmen bestätigen die Regel
Ob Tatsachen vorliegen, die trotz einer Überschreitung des Fünfjahreszeitraums für den gewerblichen Grundstückshandel sprechende Indizien begründen, muss das Gericht also jeweils im Einzelfall prüfen. Zugunsten des Verkäufers wirkte sich hier aus, dass es keine die Objektveräußerungen vorbereitenden Maßnahmen innerhalb des Fünfjahreszeitraums gab. Bis zu dem überraschenden Todesfall, der die Verkäufe auslöste, lagen nur vermögensverwaltende Tätigkeiten vor.
Wenn – wie im vorliegenden Fall – 13 Objekte außerhalb des Fünfjahreszeitraums veräußert werden, müssen also besondere Umstände hinzutreten, die auf eine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt schließen lassen. Bei der Würdigung solcher Umstände könne, so das Gericht, der konkrete Veräußerungsanlass berücksichtigt werden, zumindest wenn es sich um einen derart gravierenden Anlass wie das überraschende Versterben eines Gesellschafter-Geschäftsführers im Alter von nur 55 Jahren handle und – wie im Streitfall – keine Anhaltspunkte dafür bestünden, dass ein solches Szenario im Erwerbszeitpunkt vorhersehbar gewesen sein könnte.
