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Wohnungseigentümer

Unterbringung von Geflüchteten in der Eigentumswohnung

Vor dem Hintergrund der aktuellen Kriegssituation in der Ukraine und den in Deutschland ankommenden Flüchtenden fragen sich viele Wohnungseigentümer, wie sie unterstützen können. Eine Möglichkeit ist die Zurverfügungstellung der eigenen Wohnung. Doch was müssen Eigentümer beachten?

Die Zurverfügungstellung kann entweder durch einen Mietvertrag direkt mit den Geflüchteten oder über einen Mietvertrag mit der Gemeinde oder einem sozialen Träger – die wiederum zur Untervermietung berechtigt sind – erfolgen. Letzteres erfolgte bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Januar 2019 häufig über Gewerberaummietverträge. Seitdem wird aber auch die Vertragskonstellation mit Gemeinden oder Sozialträgern als Wohnraummietvertrag mit allen Rechten und Pflichten gewertet.

Sondereigentum darf nach Belieben genutzt werden

Grundsätzlich darf ein Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren; es also insbesondere auch vermieten. Dies sieht § 13 Absatz 1 WEG vor. Dies kann auch per Vereinbarung nicht komplett ausgeschlossen werden. Selbst eine nur tageweise Vermietung kann zumindest auch gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft geschehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 12. April 2019 (V ZR 112/18). Vor diesem Hintergrund ist grundsätzlich auch eine Vermietung an die Gemeinde oder einen Sozialträger oder eine direkte Vermietung an Geflüchtete möglich.

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Zustimmungsvorbehalt möglich

Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist dann notwendig, wenn diesen ein Zustimmungsrecht eingeräumt worden ist. Einen solchen Fall entschied im Jahr 2016 das Landgericht Koblenz (Urteil vom 4. August 2016, 2 S 124/15 WEG).

In dem dort entschiedenen Fall handelte es sich um eine verwalterlose Zweier-WEG. In deren Teilungserklärung war vorgesehen, dass die Überlassung des Wohnungseigentums an Dritte der Zustimmung des anderen Sondereigentümers oder des Verwalters bedürfe. Die Zustimmung dürfe allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden. Die Klägerin vermietete ihre Wohneinheit an die Gemeinde, welche diese dann Asylbewerbern zur Verfügung stellte, ohne zuvor die Zustimmung der Beklagten einzuholen.

Sowohl das zuständige Amtsgericht als auch das Berufungsgericht entschieden gegen die Klägerin. Der mögliche stetige Wechsel und die fehlende Möglichkeit der Beklagten, sich über die jeweiligen Mieter zu informieren, stelle einen wichtigen Grund im Sinne der Teilungserklärung dar. Durch das Zustimmungserfordernis solle nämlich insbesondere verhindert werden, dass die Vermietung und Gebrauchsüberlassung an Personen erfolge, bei denen nicht sichergestellt sei, dass sie sich in die Hausgemeinschaft einfügen. Dies könne nur erreicht werden, wenn für die Beklagte die Möglichkeit bestehe, über die Person rechtzeitig Erkundigungen einzuholen.

Fazit von Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht:

„Die Vermietung an Geflüchtete ist möglich und eine gute Sache. Es ist jedoch notwendig, zunächst einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen. Selbst wenn keine Zustimmungsregelungen vorhanden sind, empfiehlt es sich, die Miteigentümer mit ins Boot zu holen.“