Verwalterhonorar

Pauschale jährliche Erhöhung ist unwirksam

Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, die eine pauschale jährliche Erhöhung der Vergütung um vier Prozent vorsieht, benachteiligt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Verbraucher angehören, unangemessen und ist daher unwirksam. Das urteilte das Landgericht Frankfurt/Main am 24. Juni 2021 (2/13 S 35/20).

Im konkreten Fall verklagte eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ihre ehemalige Verwalterin auf Zahlung von zu viel entrichtetem Honorar. Diese verwaltete jahrelang die Immobilie der Wohnungseigentümer. In dem ursprünglich von der Verwalterin zur Verfügung gestellten Vertrag war per Klausel festgehalten, dass sich das Verwaltungsentgelt jährlich pauschal um vier Prozent erhöht. Bei erneuter Bestellung beschlossen die Eigentümer zunächst entgegen der ursprünglichen Absprache, dass sich die Verwaltervergütung nicht mehr automatisch erhöhen solle. Bei späteren Bestellungen wurde dann jedoch wieder nur auf den Verwaltervertrag verwiesen. Die Beteiligten stritten sich, ob die Verwalterin die Vergütungserhöhung für die Zeiträume verlangen kann, in denen bei Neubestellung auf den Verwaltervertrag verwiesen wurde.

Preisanpassungsklauseln verstoßen gegen AGB-Recht

Im Endeffekt prüfte das Landgericht Frankfurt/Main gar nicht, ob wirksam oder nicht auf den Verwaltervertrag verwiesen wurde. Auch nicht, ob durch den zwischenzeitlichen Beschluss der Eigentümer der ursprüngliche Vertrag sogar abgeändert wurde. Es stellte nämlich fest, dass selbst nach dem ursprünglichen Vertrag kein Anspruch auf Erhöhung der Vergütung bestehe. Die Preiserhöhungsklausel verstoße nämlich gegen § 307 BGB und sei damit nicht wirksam.

Warum? Verträge zwischen Verbrauchern und Unternehmern, bei denen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) benutzt werden, sind in der Regel nach § 307 BGB überprüfbar. Klauseln sind dann nicht wirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders (hier die WEG) entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

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WEG ist Verbraucher

Bei dem ursprünglich geschlossenen Verwaltervertrag handelt es sich um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Absatz 3 BGB, da jede WEG, der auch nur ein Verbraucher angehört, als solcher angesehen wird. Dies hat hier zur Folge, dass die Klauselkontrollen nach § 307 BGB Anwendung finden. Die Preiserhöhungsklausel, welche nach gefestigter Rechtsprechung als Preisnebenabrede zu verstehen ist, ist demnach komplett kontrollfähig und muss sich an § 307 BGB messen lassen.

Verwalter darf durch Klausel nicht seinen Gewinn maximieren

Die Rechtsprechung hat zwar bereits festgestellt, dass Preisanpassungsklauseln nicht in jedem Fall bei Dauerschuldverhältnissen unwirksam sind. Es müsse aber sichergestellt sein, dass sich das zunächst im Vertrag ausgehandelte Preis-Leistungs-Verhältnis nicht im Nachhinein zugunsten des Verwenders verschiebt. Der Verwalter darf also durch eine solche Klausel nicht nachträglich seinen Gewinn erhöhen. Wenn das der Fall ist, ist der Verwender – also in diesem Fall die WEG – benachteiligt und die Klausel unwirksam. Genau das passiert aber, wenn eine pauschale Preissteigerung unabhängig von der Preisentwicklung vereinbart wird.