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Rauchwarnmelderpflicht

Vermieter haften im Ernstfall

Viele, aber nicht alle Wohnungen in Deutschland sind mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Dabei sind Installation und regelmäßige Wartung nicht nur wichtig, um Leben zu retten. Auch in Hinsicht auf die Haftung des Vermieters sowie für den Versicherungsfall ist der Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern essenziell.

Am 31. Dezember 2020 endete auch in den beiden letzten Bundesländern Berlin und Brandenburg die Nachrüstpflicht von Rauchwarnmeldern für Bestandsgebäude. Vorreiter war Rheinland-Pfalz. Dort wurde die Rauchwarnmelderpflicht bereits im Jahr 2003 eingeführt. Seitdem sind Rauchwarnmelder in allen Bundesländern für Neubauten und Bestandsgebäude nach und nach zur Pflicht geworden.

Große Mehrheit der Mietwohnungen ausgestattet

Eine aktuelle Umfrage zeigt: Die große Mehrheit der Räume in privat vermieteten Wohnungen sind nach den geltenden Vorschriften mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Auch kann die Mehrheit der befragten Vermieter mit Sicherheit sagen, dass die dort vorhandenen Rauchwarnmelder alle funktionsfähig sind.

Unsicherheit bei Prüfung und Wechsel der Geräte

Unsicherheit besteht jedoch im Hinblick auf die Prüfung und den Wechsel der Geräte: So kennt nur knapp ein Drittel der Befragten den Turnus, in dem Rauchwarnmelder geprüft werden müssen, während nur 44 Prozent wissen, nach wie vielen Jahren ein Austausch erforderlich ist. Die Geräte müssen jedoch mindestens alle zwölf Monate geprüft und alle zehn Jahre ausgetauscht werden.

Haftung des Vermieters

Die gesetzlichen Bestimmungen zur Rauchwarnmelderpflicht sind in den Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer geregelt. Für den Einbau ist stets der Eigentümer der Immobilie verantwortlich. Er muss die ordnungsgemäße Funktionsweise der Geräte sicherstellen. Mietrechtlich ist es dann auch der Eigentümer, der im Schadensfall haftet: Sollte es zu einem Brand mit Personenschaden kommen, kann das ernste Konsequenzen für den Vermieter haben.

Und wie steht es mit der gesetzlich geforderten Prüfung der Geräte im Betrieb? In einigen Landesbauordnungen ist festgelegt, dass die Verantwortung für die Wartung auf die Mieter übertragen werden kann. Allerdings steht der Vermieter dennoch immer in der sogenannten Sekundärhaftung. Als Vermieter obliegt man der Sorgfaltspflicht. Man muss sich quasi davon überzeugen, ob der Mieter seiner Wartungspflicht nachgekommen ist.

Zahlt die Versicherung trotz fehlender Rauchwarnmelder?

Aber auch bei Sachschäden können fehlende oder nicht funktionierende Rauchwarnmelder zum Problem werden: Im Brandfall kommt eine vorhandene Wohngebäudeversicherung für die entstandenen Schäden auf. Sind jedoch keine Rauchwarnmelder im Gebäude installiert, kann die Versicherung unter Umständen Leistungen verweigern oder zumindest kürzen. Zwar haben der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. und einzelne Versicherer angekündigt, dass Inhaber einer Gebäudeversicherung auch bei fehlenden Rauchwarnmeldern keinen Leistungswegfall befürchten müssen. Ziel von Rauchwarnmeldern sei es, Menschenleben zu schützen und nicht Sachschäden zu verhindern. Wie es sich rechtlich mit der Leistungspflicht verhält, ist jedoch noch unklar. Bisher wurden keine Gerichtsurteile in dieser Hinsicht gesprochen. Experten warnen daher: Trotz des Bekenntnisses der Versicherungen ist es bei fehlenden Rauchwarnmeldern möglich, dass im Schadensfall Zahlungen trotz abgeschlossener Gebäudeversicherung zumindest teilweise entfallen.

Grobe Fahrlässigkeit

Der Grund: In Paragraf 8 des GDV-Grundvertrags wird darauf hingewiesen, dass Immobilieneigentümer mit einer Gebäudeversicherung zur „Einhaltung aller gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften“ verpflichtet sind. Dies beinhaltet auch die Installation, Wartung sowie den Betrieb von Rauchwarnmeldern. Das Fehlen derselben kann dann als grobe Fahrlässigkeit eingestuft werden. Dann ist es möglich, dass Leistungen der Versicherung gekürzt werden und somit nicht die komplette Schadenssumme ausbezahlt wird. In Extremfällen ist sogar eine fristlose Kündigung der Versicherung denkbar. Diese Folgen können jedoch nur dann eintreten, wenn die fehlenden Rauchmelder als Ursache für das Ausmaß des Brandschadens angesehen werden können.

Dienstleister mit Wartung beauftragen?

Wer eine externe Firma mit der Wartung der Rauchwarnmelder beauftragt, ist auf der sicheren Seite. In den meisten Fällen prüfen die Experten die Funktionalität der Geräte regelmäßig per Funk-Ferninspektion, ohne ins Haus kommen zu müssen. Der Vorteil: Der Vermieter kann im Falle einer fehlerhaften Installation oder Wartung nicht haftbar gemacht werden. Als regelmäßige Wartungsleistung kann der Posten auf die Mietnebenkosten umgelegt werden. Nachteilig ist dabei, dass die Nebenkosten für den Mieter steigen.


WEG-Tipp

Durch einen WEG-Beschluss kann festgelegt werden, welche Rauchwarnmelder angebracht werden und ob zum Beispiel ein Dienstleister damit beauftragt wird. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH-Urteil, V ZR 238/11).