Kurzzeitvermietung

Aufgepasst bei Vermietung über Airbnb

Das Ferienwohnungsportal Airbnb muss nach einem Gerichtsurteil die Daten privater Vermieter an Behörden herausgeben, wenn es den Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung gibt. Grund genug einmal aufzuzeigen, worauf Vermieter bei der Kurzzeitvermietung über Online-Portale achten sollten.

Die Share-Economy boomt – vor allem bei jungen Leuten. Über Portale wie Airbnb, Wimdu.de oder 9Flats.com vermieten Privatpersonen ihr Gästezimmer oder gleich die ganze Wohnung, zum Beispiel wenn sie selbst im Urlaub sind. Die einen freuen sich über neue, nette Kontakte aus der ganzen Welt, die anderen über ein kleines Zusatzeinkommen – oder eben beides.

Nun dürfen Behörden die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte im Fall eines Anfangsverdachts für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Unterkünfte-Anbieter zu übermitteln. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 23. Juni 2021 (VG 6 K 90/20) entschieden. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls wurde Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Einnahmen korrekt versteuern

Grundsätzlich gilt für die gelegentliche Vermietung von Wohnraum: Steuern fallen erst an, wenn das insgesamt aus allen Einkunftsarten erzielte Einkommen des Vermieters über dem jährlichen Grundfreibetrag liegt. Dieser beträgt 9.168 Euro für das Jahr 2019, 9.408 Euro für 2020, 9.744 Euro für 2021 und 9.984 Euro im kommenden Jahr – für Verheiratete mit Splittingtarif jeweils das Doppelte. Das bedeutet: Für Studenten und Menschen mit niedrigem Einkommen kann die Kurzzeitvermietung ein steuerfreier Nebenverdienst sein.

Zudem gibt es einen Pauschalbetrag für Gelegenheitsvermieter: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Liegen die Einnahmen über dieser Freigrenze, sind sie komplett zu versteuern. Der Nachteil an dieser pauschalen Vereinfachungsregel: Wer sie für sich beansprucht, kann auch keine weiteren Kosten in Verbindung mit dem Wohnraum absetzen.

Werbungskosten absetzen

Für jeden Euro über den Pauschalen gilt: Einnahmen aus Vermietung müssen in der Steuererklärung aufgeführt werden, sonst handelt es sich um Steuerhinterziehung und es drohen empfindliche Strafen. Doch es gilt auch: Wer steuerpflichtige Mieteinnahmen hat, kann auch Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen alle Ausgaben, die für die Vermietung notwendig sind.

Achtung bei gewerblicher Vermietung

Vorsicht ist für sehr rege Vermieter geboten. Dann kann das Finanzamt eine gewerbliche Nutzung vermuten und weitere Steuern und Abgaben verlangen. Ein Hinweis auf eine gewerbliche Vermietung kann zum Beispiel sein, wenn Frühstück angeboten, Wäsche zur Verfügung gestellt oder eine Endreinigungsgebühr erhoben wird. Kurz gesagt: Wenn die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt oder auch wenn jemand mehrere Wohnungen vermietet, geht das Finanzamt schnell von einem Gewerbe aus.

Hinweis

In einigen Bundesländern gibt es ein Gesetz zum Zweckentfremdungsverbot. Allerdings ist regional unterschiedlich geregelt, was genau als Zweckentfremdung angesehen wird. Beispiel Hamburg: Hier gilt eines der strengsten Gesetze – das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum. In der Hansestadt muss grundsätzlich eine Genehmigung eingeholt werden, wenn Wohnraum an wechselnde Nutzer vermietet werden soll.

Es gibt jedoch ein kleines Schlupfloch: Wenn Eigentümer maximal die Hälfte ihrer Wohnung zum Beispiel bei Airbnb vermieten und die andere Hälfte selbst nutzen, kann dies für bis zu acht Wochen pro Jahr auch ohne Genehmigung erfolgen. Allerdings müssen die Gäste offiziell registriert werden. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder bis 500.000 Euro.

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Tipp

Ein Mieter, der seine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters bei Airbnb anbietet und an Touristen vermietet, verstößt grundsätzlich immer gegen den Mietvertrag. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13. Der Vertragsbruch wird dabei bereits durch das öffentliche Angebot begangen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, 67 S 360/14; Beschluss vom 29. Januar 2015, 67 S 460/14). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern komplett zur Überlassung angeboten wird (LG Berlin, Urteil vom 3. Februar 2015, 67 T 29/15). Das bedeutet: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf kein Mieter seine Wohnung zur Untervermietung anbieten. Dies ist ein Vertragsbruch und kann einen Kündigungsgrund seitens des Vermieters darstellen.