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Regulierung von Indexmieten

„Solche Eingriffe bergen die Gefahr, dass private Kleinvermieter aus dem Markt gedrängt werden“

Aufgrund der steigenden Inflation äußerte Bundesbauministerin Klara Geywitz Bedenken bezüglich der Praxis von Index-Mietverträgen und kündigte an, diese prüfen zu wollen. Im Interview erklärt Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, warum eine Regulierung der Indexmieten für private Kleinvermieter der falsche Weg wäre.


Indexmieten

Wie stand es in den vergangenen Jahren um den Verbraucherpreisindex?

Von 2015 bis 2020 stiegen die Verbraucherpreise jährlich durchschnittlich um ein Prozent. In drei Jahren dieser Periode stiegen die Preise sogar nur um 0,5 Prozent. Vermieter, die mit ihren Mietern eine Indexmiete vereinbart haben, hatten also wenig Spielraum für Mieterhöhungen. Und das obwohl beispielsweise die Preise für Dienstleistungen für Instandhaltung und Reparatur von Wohnungen im selben Zeitraum im Mittel um etwa drei Prozent anstiegen. Die Preise für die Arbeit von Elektrikern stieg innerhalb von fünf Jahren sogar um fast 21 Prozent.

Damit gab es keinen Spielraum für Mieterhöhungen, während die Handwerkskosten dennoch stiegen. Welche Probleme bereitet das privaten Kleinvermietern?

In Deutschland werden derzeit etwa zwei Drittel aller Wohnungen von privaten Kleinvermietern angeboten, also von privaten Haushalten, die sich nicht hauptberuflich mit der Vermietung von Immobilien beschäftigen, aber dennoch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Fast die Hälfte (45,2 Prozent) dieser größten Vermietergruppe erzielt allerdings lediglich jährliche Einnahmen zwischen Null und 5.000 Euro.

Bei vielen dieser Vermieter handelt es sich zudem um Selbstständige, die mithilfe ihrer Immobilie fürs Alter vorsorgen möchten. Gerade die Selbstständigen haben aber besonders stark unter der Pandemie gelitten. Diejenigen von ihnen, die kleine Handwerksbetriebe haben, leiden jetzt zudem an den Folgen des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine. Die gestiegenen Preise für Baustoffe wie Holz und Stahl setzen viele Bauunternehmer, darunter auch private Kleinvermieter, massiv unter Druck.

Nun haben wir eine hohe Inflation und Vermieter dürfen Mieterhöhungen nach Indexmietverträgen durchführen. Ist das gerechtfertigt?

Die derzeitige Inflationsrate lag zuletzt bei 7,4 Prozent. Doch auch die Kosten für Dienstleistungen für Instandhaltung und Reparatur von Wohnungen liegen aktuell bei 11,2 Prozent und die Erzeugerpreise der gewerblichen Produktion nahmen im Vergleich zum Vorjahresmonat sogar um 33,5 Prozent zu. Moderate Mieterhöhungen sind meines Erachtens nach gerechtfertigt.

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Warum ist eine Deckelung der Indexmieten, wie teilweise von der Politik gefordert, der falsche Weg?

Eine Deckelung der Mietpreiserhöhungen bei Indexmietverträgen treibt die Interventionsspirale auf dem Wohnungsmarkt, die in den letzten Jahren deutlich an Fahrt gewonnen hat, weiter an. Solche Eingriffe bergen stets die große Gefahr, dass vor allem private Kleinvermieter aus dem Markt verdrängt werden, weil sich das Vermieten schlichtweg nicht mehr rentiert. Häufig wird in der aktuellen Debatte die finanzielle Situation vieler privater Kleinvermieter auch überschätzt. Auch sie gilt es zu schützen.

Welche Folgen hätte die Verdrängung von Kleinvermietern für den Wohnungsmarkt?

Der Platz privater Kleinvermieter, die vom Markt verdrängt werden, wird zumeist von großen privatwirtschaftlichen Unternehmen und Fondsgesellschaften eingenommen, die sich nur wenig für ihre Mieter interessieren. Wenn die Bundesbauministerin Klara Geywitz dennoch an ihren Plänen zur Deckelung von Indexmieten festhält, sollten private Kleinvermieter unbedingt von diesen Regeln ausgenommen werden.

Das Interview führte Anna Katharina Fricke Referentin Presse und Kommunikation

Praxistipp

Vermieter, die eine Indexmiete vereinbart haben, sollten in Zeiten hoher Inflation mit ihren Mietern eine für beide Seiten tragbare Lösung finden. Dass das funktioniert, haben die privaten Vermieter bereits in der Corona-Pandemie gezeigt. Sie waren mehrheitlich bemüht, im Gespräch Lösungen zu finden und verfolgten gerade nicht das Ziel, die Mieter finanziell maximal auszuschöpfen. Selbiges ist auch bei steigender Inflation für Vermieter mit Indexmietverträgen zu erwarten. Denn bei Indexmietverträgen steigt die Miete nicht automatisch. Vielmehr muss der Vermieter die Mieterhöhung durch eine Erklärung in Textform geltend machen. Somit wird der Vermieter definitiv den Kontakt zu seinen Mietern aufnehmen und kann auf individuelle Umstände der Mieter reagieren.

Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht