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Angefochtener Immobilienkauf

Maklergebühr und Grunderwerbsteuer erstattet

Einen wegen Täuschung angefochtenen Immobilienkaufvertrag rückabzuwickeln ist aufwendig. Nicht nur muss die Immobilie rückübertragen werden. Auch bereits geleistete Zahlungen an Makler und Finanzamt müssten zurückgefordert werden. Dass der Käufer hier alle seine Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen kann und sich nicht selbst um die Rückerstattung durch Dritte bemühen muss, hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 24. September 2021 (V ZR 272/19) entschieden.

In dem verhandelten Fall entrichtete die Käuferin nach dem Kauf einer Immobilie die Maklerprovision und die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer.

Wegen arglistiger Täuschung angefochten

Später focht sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung durch den Verkäufer an und verlangte von diesem die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadensersatz unter anderem auch für die gezahlte Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Dieser akzeptierte zwar die Anfechtung und die damit verbundene Rückabwicklung. Er lehnte es aber ab, dem Käufer auch die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer zu erstatten.

Da beide Kostenposten nach der Anfechtung des Kaufvertrags nicht mehr anfielen, war er der Ansicht, dass die Käuferin sich ihr Geld direkt vom Makler und dem Finanzamt zurückholen solle. Die Käuferin wollte diese Kostenposten aber vom Verkäufer erstattet bekommen und war im Gegenzug bereit, diesem hierfür ihre Erstattungsansprüche gegen den Makler und das Finanzamt abzutreten.

Die Getäuschte hat die Wahl

Die BGH-Richter gaben der Klägerin Recht. Sie könne auch die im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen vom Verkäufer verlangen. Denn auch wenn sie Erstattungsansprüche gegen den Makler und das Finanzamt habe, müsse sie sich nicht auf diese verweisen lassen. Vielmehr stehe es der geschädigten Käuferin frei, an wen sie sich mit ihren Ansprüchen wenden könne. Wenn sie Ersatz vom Verkäufer verlange, müsse sie diesem jedoch Zug-um-Zug auch ihre Ersatzansprüche abtreten.

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Tipp

Sollten Sie aufgrund einer Täuschung einen Immobilienkaufvertrag anfechten, kann es ratsam sein, bereits geleistete Zahlungen an Makler oder Finanzamt ebenfalls dem Verkäufer als Schaden in Rechnung zu stellen. So können Sie vermeiden, dass Sie sich im Anschluss auch noch mit Makler und Finanzamt auseinandersetzen müssen und können dies dem Verkäufer überlassen. Dieser trägt dann auch das Risiko, die von Ihnen abgetretenen Ansprüche durchzusetzen.