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Hausbau

Was Bauherren beachten müssen

Sie sind entschlossen zu bauen? Die Finanzierung steht mehr oder weniger und ein Grundstück haben Sie eventuell auch schon im Blick? Dann heißt es: loslegen! Doch beim Hausbau lauern etliche Fallstricke. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

1. Grundstückskauf

Ist das Grundstück gefunden, müssen angehende Bauherren gründlich recherchieren, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben. Denn nicht auf jedem Grundstück kann man auch sein Traumhaus verwirklichen.

  • Bebauungsplan einsehen:
    Dieser gibt – wenn vorhanden – Aufschluss darüber, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf: zum Beispiel welche Dachformen oder wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen.
  • Erschließungskosten:
    Ob ein Grundstück schon erschlossen ist oder nicht, wird in aller Regel schon im Angebot verraten. Nicht erschlossene Grundstücke mögen auf den ersten Blick günstiger erscheinen. Doch eine Erschließung, also Anschluss an die Kanalisation, Energie- und Wasserversorgung oder das Legen von Telefon- und Kabelanschluss, kann erhebliche Summen kosten. Zudem kann sich eine Erschließung ziemlich lange hinziehen und somit den Hausbau verzögern. Es kann auch sein, dass beispielsweise kein Anschluss an die Kanalisation möglich ist. Dann müssen alternative Lösungen her, wie etwa eine Abwassergrube oder Kleinkläranlage.
  • Beschaffenheit des Grundstücks:
    Genau unter die Lupe nehmen sollten Bauherren auch die Beschaffenheit des Grundstücks und des Baugrunds. Hanglagen müssen anders bebaut werden als ebene Flächen. Ist der Grundwasserstand beispielsweise enorm hoch, braucht das Haus unter Umständen eine aufwändige Kellerabdichtung. Auskunft hierüber gibt ein Baugrundgutachten.
  • Altlasten:
    Stellen Sie sicher, dass es bei bereits früher erschlossenen Arealen keine Altlasten gibt, die hohe Sanierungskosten aufbürden. Ein Altlastenkataster der Kommune kann hier Aufschluss geben. Im Zweifelsfall empfiehlt sich auch hierfür die Erstellung eines Bodengutachtens.

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2. Auftragsvergabe und Bauplanung

Schlüsselfertig oder mit eigenem Architekten bauen? Die meisten Bauherren entscheiden sich heute für ein schlüsselfertiges Objekt. Das heißt, sie planen und bauen nicht mit dem eigenen freien Architekten, sondern delegieren Planung und Bau an einen Bauträger oder Fertighauslieferanten, der das Haus schlüsselfertig errichtet.

  • Art des Bauvertrags:
    Das 2018 reformierte Bauvertragsrecht sieht für private Bauherren den Verbraucherbauvertrag nach BGB vor, aus dem sich die Rechte und Pflichten für Bauherren und Baufirmen ergeben. Der Widerruf des Bauvertrags ist innerhalb von 14 Tagen ab Unterschrift möglich, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Der Bauunternehmer muss den Verbraucher-Bauherrn über sein Widerrufsrecht belehren.
  • Inhalte prüfen:
    Der Bauvertrag sollte klar alle Bauleistungen, Preise, Zuständigkeiten und Fristen des Bauvorhabens regeln. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte ihn vorab von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.
  • Baubeschreibung:
    Sie ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags und sollte möglichst genau und detailliert verfasst sein, damit Bauherren die Ausführungen kontrollieren können. Die Baubeschreibung gibt zum Beispiel Aufschluss, ob das im Vertrag beschriebene schlüsselfertige Haus tatsächlich bezugsfertig ist, denn „schlüsselfertig“ ist kein gesetzlich definierter Begriff.
  • Mehrkosten vermeiden:
    Um Mehrkosten zu vermeiden, sollten alle Sonderwünsche im Vertrag berücksichtigt und ein Festpreis vereinbart werden. Zudem sollte auf versteckte Ausschlüsse bestimmter Kosten geachtet werden – beispielsweise bei Hausanschlüssen oder Genehmigungskosten.
  • Bezahlung:
    Es ist empfehlenswert, die Zahlung nach Baufortschritt zu vereinbaren. Dabei sollten die Raten ungefähr dem Wert der jeweils erbrachten Leistungen entsprechen.
  • Fertigstellung:
    Verzögert sich der Hausbau, kann das für Bauherren teuer werden. Es ist daher sinnvoll, eine Vertragsstrafe für den Fall zu vereinbaren, dass die Fertigstellung nicht fristgerecht erfolgt.
  • Fertigstellungsgarantie:
    Diese garantiert, dass das Bauprojekt auch dann abgeschlossen wird, wenn die Baufirma zahlungsunfähig ist.

3. Baukontrolle und Bauabnahme

Auch die laufende Baukontrolle vom Rohbau bis zum Innenausbau sollte überprüft werden – möglichst durch einen unabhängigen Sachverständigen. Bei der finalen Bauabnahme heißt es: nicht vorschnell abnehmen, sondern gründlich auf Mängel prüfen.

  • Regelmäßige Baukontrolle:
    Eine unabhängige Baukontrolle über alle Planungs- und Bauphasen hinweg schützt vor einer unsachgemäßen Ausführung. Nur so haben Bauherren die Gewähr, dass Mängel nicht nur gefunden, sondern auch beseitigt und nicht unter den Teppich gekehrt werden.
  • Bauabnahme:
    Vor dem Einzug ins eigene Haus steht die Bauabnahme. Das ist der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Bauvertrags. Dies sollte jedoch nicht voreilig geschehen. Da am offiziellen Termin meist keine Zeit ist, das gesamte Haus zu prüfen, sollte der unabhängige Sachverständige die Immobilie bereits vor der Bauabnahme einmal einer gründlichen Baukontrolle unterziehen.
  • Nachbesserungen:
    Die Abnahme kann verweigert werden, wenn der Bau wesentliche Mängel aufweist. Der Bauträger muss dann nachbessern. - Unterlagen: Bauherren sollten ebenfalls prüfen, ob ihnen alle technischen Unterlagen wie etwa die Unterlagen zur Baugenehmigung, Bestandspläne, Abnahmeprotokolle oder Bedienungsanleitungen vorliegen.
  • Verjährungsfrist:
    Innerhalb der Verjährungsfrist von fünf Jahren müssen Baufirmen Mängel nachbessern, die nach der Abnahme aufgetreten sind. Rund ein Jahr vor Ablauf dieser Frist sollten Bauherren das Haus mit einem Sachverständigen auf mögliche Mängel hin untersuchen, um diese noch fristgerecht geltend machen zu können.