Mängel am Gemeinschaftseigentum

Die Krux mit der Abnahme und der Gewährleistungsfrist

Wer vom Bauträger eine Eigentumswohnung erwirbt, hat Anspruch darauf, dass sowohl die Wohnung selbst – also das Sondereigentum – als auch das Gemeinschaftseigentum frei von Mängeln sind. Doch wie läuft das genau mit der Abnahme? Und wann endet die Gewährleistungsfrist?

Wer eine Neubau-Eigentumswohnung erwirbt, richtet sein Augenmerk zumeist vor allem auf seine eigenen vier Wände. Die Bauausführung, die Umsetzung etwaiger Sonderwünsche und die abschließende Abnahme werden oft professionell begleitet. Doch genauso sollten Eigentümer darauf achten, dass auch das Gemeinschaftseigentum frei von Mängeln ist.

Anspruch auf Mängelfreiheit

Zunächst gilt: Wenn ein Bauträger die einzelnen, durch Teilungserklärung aufgeteilten Wohnungen an die Erwerber veräußert, dann erwirbt jeder Käufer sowohl das Sondereigentum als auch die Rechte am Gemeinschaftseigentum und hat somit einen Anspruch auf Mängelfreiheit an beidem. Auch wenn der Erwerber im Einzelfall nur einen sehr geringen Miteigentumsanteil an der Wohnanlage und somit am Gemeinschaftseigentum hat, hat er dennoch Anspruch auf insgesamt mängelfreies Gemeinschaftseigentum.

Wie funktioniert die Abnahme?

Damit muss jeder einzelne Eigentümer neben seinem Sondereigentum auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Doch wie funktioniert das eigentlich? Bisher gibt es keine gesetzlich festgelegte Regelung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Eine entscheidende Frage ist, wer berechtigt ist, die Abnahme zu erklären. Aus Sicht des Bauträgers ist stets eine einheitliche Abnahme vorteilhaft und nicht eine sukzessive seitens der einzelnen Erwerber. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat allerdings klargestellt, dass eine im Kaufvertrag verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter ermöglicht, unwirksam ist.

Die Abnahme muss also durch die Wohnungseigentümer entweder persönlich oder durch sie beauftragte Dritte, etwa durch einen Architekten, durchgeführt werden. Findet keine Abnahme statt, kann auch der Einzug als konkludente Abnahme gewertet werden – wenn der Erwerber innerhalb einer Frist von bis zu einem Jahr keine Mängel rügt.

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Der Gewährleistungsanspruch entsteht mit der Abnahme

Erst ab dem Zeitpunkt der Abnahme fängt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche gegen den Bauträger an zu laufen. Diese beträgt fünf Jahre, wenn der Kaufvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geschlossen wurde und vier Jahre nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Fristen, die Mängel durch andere Gewerke betreffen, liegen in der Regel bei zwei Jahren. Treten innerhalb der geltenden Frist Mängel durch eine falsche Bauausführung auf, haben Eigentümer Anspruch auf kostenlose Beseitigung durch den Bauunternehmer.

Wie lange haftet der Bauträger?

In Anlagen mit vielen Erwerbern kann es allerdings zu großen zeitlichen Verzögerungen bei den Abnahmen kommen. Erfolgt der Verkauf von Wohnungseigentumseinheiten nur schleppend, stehen manche Wohnungen Monate oder sogar Jahre leer. Doch erst mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den letzten Erwerber läuft die jeweilige Gewährleistungsfrist.

In seiner vergangenen Rechtsprechung sah der Bundesgerichtshof (BGH) Bauträgerobjekte auch zwischen zwei und drei Jahre nach Fertigstellung häufig noch als neu hergestellt an. Für die Eigentümer kann eine verzögerte Abnahme durchaus Vorteile haben, weil damit die Verjährungsfrist für die Gewährleistung hinausgeschoben wird. Aber natürlich haftet der Bauträger auch nicht unendlich. Die Entscheidungen der Gerichte zu dieser Frage fallen bislang unterschiedlich aus. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 12. August 2020 (19 U 5/20) ist ein Bauträger längstens zehn Jahre nach Vertragsschluss zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet, wenn keine Abnahme stattgefunden hat.

Im Zweifelsfall Beratung einholen

Wichtig für die Fristberechnung ist die Frage, ob, wann und wie die Abnahme erklärt wurde. Antworten auf diese Fragen können nicht pauschal, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls gegeben werden. Treten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf und ist strittig, ob diese noch in die Gewährleistungsfrist fallen, sollten Eigentümer sich juristisch in ihrem Haus & Grund-Verein beraten lassen.

Achtung:

Wenn sich ein Mangel zeigt, sollten Eigentümer diesen auf keinen Fall beseitigen oder ein Unternehmen mit der Ausbesserung beauftragen und dem Bauunternehmer die Rechnung schicken. Dieser muss in aller Regel nicht zahlen – und der Eigentümer bleibt dann auf den Kosten sitzen. Grundsätzlich gilt: Der Bauunternehmer hat ein Nachbesserungsrecht und darf den Mangel selbst beheben. Eigentümer müssen daher in einer Mängelanzeige den Mangel möglichst genau beschreiben und den Bauträger auffordern, diesen zu beseitigen.

Tipp

Zur Wahrung der Gewährleistungsrechte der Eigentümergemeinschaft haben sich Gewährleistungsbegehungen der Eigentümer durch das Objekt bewährt. Diese sollten rechtzeitig und deutlich vor Ablauf der Frist durchgeführt werden, um das Gemeinschaftseigentum auf Mängel zu prüfen.